Ponieważ konkurencja nie śpi, pojawiają się podmioty z pomysłami na Cenoskop, Wartofix, Nierucharium… Za chwilę, na co drugiej stronie internetowej, odpalą w konkurencyjnej cenie – 18,99zł za sztukę – kolejny kalkulator wartości nieruchomości, oparty o model zbudowany na zhandlowanej bazie danych. Bazie grzecznie, karnie i systematycznie zasilanej przez rzeczoznawców. To właściciele tych spółek będą sporządzali analizy, doradzali inwestycyjnie i inkasowali zysk. Rzeczoznawcy będą od operatów za „dychę”, donoszenia danych i wyceny nakładów rzeczowych lub utraconych korzyści z tytułu służebności na hektarze przeliczeniowym (podanych w kwintalach żyta), bo to bankom niepotrzebne. No i jeszcze od tego, by tłumnie uczestniczyć w szkoleniach na potrzeby sektora bankowego.
Oj, dość już tego defetyzmu! Na pozór irytująca sytuacja, w rzeczywistości może nie być dramatyczna, lecz mobilizująca. Aby się o tym przekonać należy spojrzeć na słynne dane transakcyjne, o które zabijają się teraz lokalni bazodanowicze i handlarze rekordów pod kątem ich kompletności. A ściślej – niekompletności. Pamiętamy jak spisywany jest i co zawiera akt notarialny, wiemy co zawiera księga wieczysta i rejestr budynków. Posiadamy zatem wiedzę, jakiej jakości dane są w RCWiN. Wykazaliśmy też, że są jakości marnej. Informacje zawarte w RCWiN pozwalają na zbiorze paruset transakcji zbudować model, który wyjaśnia co najwyżej 25% – 30% zachowań rynku. W 70% się myli. Czyli to żaden model. Niektórzy twierdzą, że lepiej wyciągnąć zwykłą średnią i pomnożyć przez współczynnik eksperta. Wyjdzie dokładniej i bez głupot.
A na poważnie – dane zgromadzone w ten sposób może mogą dać obraz jakichś globalnych trendów w skali kraju dla poszczególnych segmentów, wolumenu obrotu. Na pewno jednak nie mogą służyć do budowy modeli wartości na lokalnych rynkach – a zatem do wyceny nieruchomości. Dane z RCWIN są za mało dokładne. Prawem przechodniości – to samo dotyczy mamronów, cenodromów i innych cwanych wynalazków. Tyle i aż tyle.
O sposobie uzupełniania danych, dotyczących sprzedanych nieruchomości, których de facto listę pobiera się z RCWIN, opowiadali T. Kotrasiński i P. Walczyk, na ostatnim szkoleniu z metod MASR. Była mowa o procesie dwuetapowym: fazie desktop – kiedy rekordy są uzupełniane o dane dostępne zza biurka lub ekranu komputera i końcowym etapie terenowym – badaniem „pacjenta na żywo”. Aby dane o cechach sprzedanej nieruchomości mogły być użyteczne przy budowie modelu, a zatem przy wycenie nieruchomości, pracownik biura lub rzeczoznawca musi tę nieruchomość zobaczyć w terenie. Sfotografować. Obwąchać i pomacać z użyciem dostępnych, coraz to nowszych narzędzi mobilnych. Następnie opisać. I to nie opisać – jak to zgrabnie ujęto – słownomuzycznie, ale bazodanowo. Żadnych tekstów typu: „ogródek jest ładny bo jest kształtny i zielony”, tylko według ściśle ustalonej, zestandaryzowanej procedury. W ramach tej procedury każdej badanej cesze przypisuje się nazwę lub liczbę oznaczającą stan danej cechy. I nie ma miejsca na „trochę”, „mocno” ani „nieco bardziej”. 1, 2 lub 3 – dokładnie tak, jak w słowniku procedury. Koniec.
Takie dane, według Kotrasińskiego, pozwalają w przypadku gruntów niezabudowanych na zbiorze kilkuset transakcji osiągnąć determinację sięgającą 80%. To już coś, więc jego modele znajdują nabywców.
Czyżby zatem druga szansa na dalsze istnienie zawodu? Być może. A jeśli tak – warto by wykorzystać ją trwale, a nie oddać się znów, po paru latach aktywności, we władanie podmiotom zewnętrznym. Bo ani chybi, znów kupią nasze usługi polegające na bieganiu po działkach i podwórkach z laserem, aparatem fotograficznym i smartfonem w celu „nadawania” cech nieruchomości na żywo do „ich” bazy. Może nawet wyposażą nas w takie ładne kalkulatorki z pisaczkami jak mają, za przeproszeniem, kurierzy i odczytywacze liczników gazowych? Dlaczego nie miałoby tak się stać? Kupują nas teraz za grosze, jako mróweczki znoszące rekordy do „mamronów”? To i kupią nas powtórnie. A może po prostu delikatnie rozszerzą już kupionym zakres obowiązków? Chcesz zostać? – Od dziś nie tylko pilnie dostarczasz dane. Te dane mają być ładnie uzupełnione o wszystkie pola z formularza! W nagrodę ewentualnie pozwolimy Ci dalej wyceniać dla nas za „dychę”.