ikona artykułu

Grunt - hurt czy detal?

Marzec 9, 2015

Grunt – hurt czy detal? Oto rozterka rzeczoznawcy! 

W orzecznictwie dotyczącym metodologii i technik wyceny dla celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału obserwowany jest od pewnego czasu gorący spór znajdujący odzwierciedlenie w wielu wyrokach sądów powszechnych oraz artykułach i oświadczeniach. Opis istoty tego sporu należy antycypować stwierdzeniem, że opłata adiacencka z tytułu podziału naliczana jest procentem ustalonym w decyzji uchwale rady gminy od kwoty będącej różnicą wartości rynkowych nieruchomości po podziale i przed podziałem – w obu przypadkach według stanu i poziomu cen z dnia wejścia w życie ww. uchwały. Sporną natomiast jest kwestia: czy wartość nieruchomości po podziale należy ustalać jako sumę wartości rynkowych nieruchomości (w domyśle – działek) powstałych w wyniku podziału, czy też nadal jako jedną formalnie nieruchomość, tyle że składającą się z liczby działek przewidzianej zrealizowanym właśnie podziałem. 

działki przykład

Na korzyść tej ostatniej tezy przemawia fakt, że sam podział parceli na kilka działek nadal zapisanych w tej samej księdze wieczystej, a więc formalnie należących do jednej i tej samej nieruchomości – nie czyni z tej nieruchomości zbioru odrębnych nieruchomości, jako atrakcyjnego – zdaniem zwolenników tezy przeciwnej – „towaru detalicznego o atrakcyjnych powierzchniach” i łatwiej znajdującego nabywców. Nieruchomość ta, jak wskazuje słusznie Solski, (źródło) nadal nosi cechy gruntu sprzed podziału z wyjątkiem jednej – będącej liczbą parcel gruntowych składających się na tę nieruchomość. W chwili uprawomocnienia się uchwały podziałowej gminy – nieruchomość ta nie jest jeszcze w fazie pojedynczych „detalicznych” sprzedaży poszczególnych jej parcel. Co więcej sprzedaż taka nie następuje automatycznie, jako wynik podziału. Jest zawsze – jak i sam podział – wynikiem wykonywania istniejących do niej praw władania. Jedyną zatem cechą, której stan w wyniku podziału faktycznie się zmienia jest liczba działek powstałych w wyniku podziału. To tę cechę należy badać w kontekście ewentualnego wpływu na wartość; a zatem w ten sposób oceniać wpływ podziału na jej wartość. Słuszności przedstawionego rozumowania dały wyraz wyroki WSA w Poznaniu sygn: IV SAPo 1110/12  z 21 lutego 2013 roku i IV SAPo 151/13 z 15 maja 2013 roku.
Powyższe stanowisko spotyka się jednak z ostrym sprzeciwem wielu rzeczoznawców majątkowych, którzy przekonani są o słuszności podejścia w myśl którego, istniejącą dopiero możliwość wydzielenia powstałych w wyniku podziału parcel do odrębnych ksiąg wieczystych, a następnie ich odrębnej, pojedynczej sprzedaży należy przyjmować za pewnik i a priori dyskontować w wycenie jako cechę cenotwórczą. Prezentowane stanowisko licznej grupy zawodowej rzeczoznawców majątkowych wspierane jest przez Departament Gospodarki Nieruchomościami w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju, a także uznane autorytety uniwersyteckie. Jako argumenty w tej dyskusji przytaczane orzeczenia i wyroki sądów administracyjnych, o tezach przeciwstawnych do wyroków cytowanych powyżej. Wypada jednak w tym momencie wskazać często spotykaną na rynku sytuację, w której dochodzi do jednoczesnej sprzedaży nieruchomości składającej się z kilku bądź nawet wszystkich działek powstałych w wyniku podziału. W takim przypadku wcześniejsze oszacowanie tej nieruchomości jako sumy działek detalicznych o mniejszych powierzchniach byłoby obarczone oczywistym błędem przeszacowania, wynikającym z nieuprawnionego przewidywania przyszłości gospodarczej nieruchomości w ramach wyceny jej stanu z daty wejścia w życie uchwały podziałowej, a zatem najczęściej stanu aktualnego. Powierzchnia gruntu jako cecha, w dotychczasowych badaniach autora operatu niemal zawsze wykazuje istotny wpływ na obserwowane ceny transakcyjne.

Opisane powyżej wątpliwości, skłaniają nas często do przyjmowania dwuwariantowego toku metodycznego i obliczeniowego operatu wraz z uzasadnieniem.