W ostatnim kwartale ubiegłego roku, na potrzeby oszacowań nieruchomości komercyjnych wykorzystywaliśmy wyniki analizy rynku, które we fragmentach zamieszamy poniżej. Przedmiotem analizy był zbiór wszystkich transakcji nieruchomościami zabudowanymi, zarejestrowanymi w systemie Pricebook, zaszłymi na obszarze województwa śląskiego w okresie od listopada 2013 do października 2015. Przed przeprowadzeniem analizy cenności niektórych cech dokonano następującego przygotowania zbioru:
- odrzucono transakcje dotyczące mniej niż 100% udziałów,
- odrzucono transakcje w których stroną sprzedającą był najemca lub dzierżawca,
- odrzucono transakcje nieruchomościami zabudowanymi obiektami o funkcji mieszkaniowej,
- odrzucono transakcje o cenach skrajnych, tj. poniżej 100zł/m2 i powyżej 5.000zł/m2,
- odrzucono transakcje w których: cena < wartość; na tzw. „polepszenie lub uzupełnienie”, przekształcenia u.w. w prawo własności, transakcje z odroczoną płatnością i na raty,
- odrzucono transakcje dokonywane pomiędzy podmiotami powiązanymi,
- odrzucono transakcje nieruchomościami zabudowanymi garażami o pow. mniejszej niż 50m2,
- odrzucono transakcje nieruchomościami zabudowanymi wyłącznie budynkami gospodarczymi o pow. mniejszej niż 100m2,
- odrzucono transakcje nieruchomościami zabudowanymi obiektami o częściowej funkcji mieszkalnej,
- odrzucono transakcje nieruchomościami o funkcji zarejestrowanej jako „inne” i o pow. mniejszej niż 100m2,
- odrzucono transakcje nieruchomościami zabudowanymi wyłącznie budowlami,
- odrzucono transakcje nieruchomościami zabudowanymi obiektami o pow. mniejszej niż 10m2,
- odrzucono transakcje nieruchomościami w stanie surowym otwartym i zamkniętym; niedokończone lub w trakcie budowy,
- odrzucono transakcje nieruchomościami z zabudową tymczasową lub transakcje w których cena obejmowała oprócz nieruchomości, także inne aktywa.
Histogram rozkładu empirycznego cen w PLN oraz krzywa rozkładu normalnego + statystyki podstawowe. Rozkład empiryczny nie ma cech rozkładu normalnego.
Histogram rozkładu empirycznego logarytmów naturalnych cen w PLN (LN Cena PLN) oraz krzywa rozkładu normalnego + statystyki podstawowe. Rozkład empiryczny ma cechy rozkładu normalnego.
Poziom średnich cen transakcyjnych jednostki porównawczej (1m2 pow.) w poszczególnych miesiącach badanego okresu.
Wpływ cechy „lokalizacja – powiat” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „funkcja w MPZP” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „liczba instalacji w budynkach” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „stan techniczny budynków” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „sposób użytkowania budynków” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „rodzaj sprzedającego” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „rok budowy budynków” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „rodzaj dojazdu do nieruchomości” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „uprawnienia i ciężary z tyt. służebności” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „rodzaj praw do nieruchomości” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „lokalizacja – wielkość aglomeracji” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
Wpływ cechy „rodzaj podatku” na średnie ceny transakcyjne jednostki porównawczej (1m2 pow) nieruchomości.
UWAGA!
Przedstawione spostrzeżenia są wynikiem analizy wykonanej na użytek wewnętrzny. Autor zastrzega odpowiedzialność z tytułu jakiegokolwiek wykorzystania ww. wyników w innych opracowaniach lub opiniach. Wpływ badanych cech na średnie ceny transakcyjne przedstawiono w ujęciu izolowanym, tj. przy uśrednieniu pozostałych cech. Histogram rozkładu normalnego cen w PLN wskazuje, że rozkład nie ma cech rozkładu normalnego.